北京大学国家发展研究院金融学,北京大学数字金融研究员,博士生导师,美国杜克大学经济学博士。研究领域为宏观经济、金融市场、中国经济改革,对中国宏观经济形势、金融投资、汇率波动、房地产、城市化等问题有研究。
著有《人·地·城》《深圳新土改》《中国经济增长的效率与结构问题研究》《经济的律动》,在Journal of Finance、Review of Finance、《经济研究》、《管理世界》等国内**学术期刊发表论文40多篇,在FT中文网、澎湃新闻、财经等财经类媒体发表经济评论 100多篇。
北京大学国家发展研究院金融学,北京大学数字金融研究员,博士生导师,美国杜克大学经济学博士。研究领域为宏观经济、金融市场、中国经济改革,对中国宏观经济形势、金融投资、汇率波动、房地产、城市化等问题有研究。
著有《人·地·城》《深圳新土改》《中国经济增长的效率与结构问题研究》《经济的律动》,在Journal of Finance、Review of Finance、《经济研究》、《管理世界》等国内**学术期刊发表论文40多篇,在FT中文网、澎湃新闻、财经等财经类媒体发表经济评论 100多篇。
从纵向来看,这些年来城市房价的上涨,无非就是经济增长和城市化的结果,完全符合经济规律,并无奇怪之处。从横向来看,中国的房价和国际同类城市的房价相比,还有很大的差距,谈不上泡沫。从投资收益率的角度看,房产依然是稳健可靠的投资对象。加上居住的刚需,房子附加的各种功能,公共资源的高度聚集等,买房的合理性毋庸置疑。城市居民要改善住房条件,农村居民要进城;中小城市的居民要往大城市迁移;另外还有很多人要买多套房,买改善房。房价哪有不涨的道理。房价上涨有坚实的基本面支撑,中国的房价高度理性,谈不上泡沫。首先,房产的投资收益率明显高于长期债券。考虑到经济还会继续增长,以及房产的抗通胀功能,房产的投资收益率比长期债券的投资收益率不是高了一点点,而是高出很多。单凭这一点,就足以说明房价没有泡沫。其次,探究了不同城市之间的房价差异是否合理,发现简单的供求关系就几乎完全解释了大中城市的房价差异。再次,结合国际上的房地产经验及房价轨迹,我发现中国的房价上涨在全球范围内毫无特殊之处。很多国家在经济快速增长的过程中,都经历过房价的快速上涨,发达国家和发展中国家都不例外。基于上述三个考虑,我国的城市房价是极为理性的,谈不上泡沫。综合计算的话,房价还有很大的上涨空间。所以,我当初才用了“约束条件下的极度理性”这样的表述。“约束条件下”是什么?第一,房产税出台会很慢,即使出台了也会有很多的减免条款。第二,大幅度增加城市住宅土地供应,难度非常大。从数据上看,实际出现了经济增速的“三个反超”:大城市反超中、小城市,服务型城市反超工业型城市,消费主导型城市反超投资主导型城市。这三个反超说明,工业主导的时代已经过去,城市主导的时代已经到来。这一点,在2016年已经清楚。个人判断大城市的房价还有很大的空间。当时我打了个比方:中国经济就像快速前进的列车,一个个大中城市就像是一节...
——引自章节:第一章刚需购房——中国房价有泡沫吗003
从历史数据看,买房的收益率比买股票、债券的收益率更高,同时也更稳定。从2003年到2017年这14年时间里,房子涨了近10倍,一线城市的房价从每平方米5000元左右涨到50000元左右,二线城市的房价从每平方米两三千元涨到两三万元。如果考虑按揭,过去购房的首付平均为全款的30%,也就是加了3倍多的杠杆——这样计算下来就是30多倍的收益率。这样的投资收益率,是远远超过股票收益率的。做个比较,如果你买了股票,同一时间段内,上证指数涨了4.5倍,深证指数涨了4.7倍,中小板指数涨了6倍,港股的恒生指数涨了4倍,不管与哪种相比,买房的收益率都要比股票收益率高5倍以上;如果你买了理财产品,收益率就更低——也就涨了1倍左右;如果你买了国债,收益率比理财还要低。更重要的是,我国经济增长的空间和城市化的空间还很大,只要国家继续稳定发展,城市房价的长期上涨趋势还会保持。实际上,在过去十几年里,买了房子的人,都改善了财务状况;买了股票的人,除了极少数眼光独到的人挣了钱,大部分人没怎么挣到钱——买了腾讯股票的挣了钱,买了中石油股票的赔了钱——买股票的风险是相对较大的。
——引自章节:买房收益率高于股票和理财014
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